福州大量保障房入市 将改变商品房单轨制现状

　　6月21日，福州市政府办公厅再次公布最新消息，年底前计划新开工建设社会保障房项目将达到17个，总建筑面积达到188.28万平方米。目前鼓山公寓、东坑地块、丞相坑地块、公证新苑、东投岳小区等5个项目已落实交地，鼓山公寓已进场施工，其他4项正在办理建审等前期工作；飞凤水岸、仓山区原联合收割机厂西地块、龙津公寓、盛世新城、东浦新苑、胜骏小区等6个项目正在拆迁交地阶段；下一阶段将动迁官路小区、鹤林新城南侧、原福州煤气厂地块以及鹤林一期、鹤林二期、鹤林三期等6个项目。

　　社会反响

　　有效落实保障房政策是关键

　　据了解，作为“国六条”政策的配套措施，建设部从2007年开始要求各地编制住宅发展规划。“但是具体指标能否落地？能否真正按照规定建设到实处？这是考验政府的执行能力。”福州地产界知名学者刘福泉提到说。

　　开成地产副总裁郑景枫对于保障房政策推崇有加，“可以说，2008年是保障性住房实施深化的一年：限价房的购买，标准将进一步细化；经济适用房的监管，力度将进一步加深；廉租房的建设，规模也将进一步扩大；控制经济适用房和廉租房的出租，将出台细则。当然，保障房建设的愿景是美好的，但实际的实施并不容易，如何实施、如何落到实处才是解决问题的关键所在。”

　　福建省住宅产业商会副会长、新境界房地产代理有限公司董事长杨锌也对政策的有效落实颇为关心。“新政频出的2007年给2008年最直接的影响就是两个词：发力和落实。2008年是政策落实年，也可以称为政策发力年。可以说，政策如果落实得比较好，对未来房地产市场发展会比较有利，如果政策落实不到位，或者打了折扣，那么过去存在的问题会依然存在。同样道理，在保障房政策上，如何落实，如何引导消费需求，如何确保买不起房子的人能真正得到政策恩泽，如何针对高收入、中等收入以及低收入人群进行有效的消费分流，对整个房地产市场的发展同样关键。”

　　记者在五四路上随机采访了几位市民，大多数人认为社会保障房的推出对缓解购房压力是有好处的，但是在网络上常常可以看到有些地方有人开着宝马来选号的新闻，因此政府如何有效落实保障房也很关键。部分市民还表示，保障房的推出对他们个人影响不大，保障房的地段、周边配套和规划不是特别理想，而且大都是90平米以下，他们基本不会选择保障房也没有机会购买保障房，但是希望保障房在住房环境方面能有改善，“不能价格低，居住环境也下降。”

市场影响

　　引导地产行业健康发展

　　年初福州保障性住房建设计划公布，省政府发展研究中心副主任杨益生就对媒体表示，福州出台的住房计划对于构建科学地产、和谐地产有重要意义，而且建设保障性住房也是政府职能的归位行为。

　　“尽管保障房的建设量大有提高，但对于商品房市场应该是利好。”杨益生说，“商品房市场在被廉租房和经济适用房分流了一部分市场后，其潜在需求空间仍旧巨大，而且孕育的是更健康成熟和更具有消费能力的群体。另外，政府通过各种调节手段引导消费需求，修正人们的住房观念，进而引导整个房地产消费体系的健康发展。”

　　郑景枫也对保障房的有效落实对楼市的健康发展给予了肯定，“保障房的介入，使房地产市场由原来纯粹的商品房单轨制转化成保障房与商品房共存的双轨制，满足了社会各阶层不同的梯度消费，这不管是对市场还是对整个社会的和谐都是有利的。”

　　至于保障房对福州楼市的影响，杨锌做了一个形象的比喻。“影响是相对而言的。所谓‘项庄舞剑，意在沛公’，如果说政府推出保障房是‘项庄舞剑’，那么‘沛公’就应该是无能力购买商品房的低收入人群。从确实解决低收入人群住房问题的层面上讲，保障房对商品房不存在任何不利的影响因素，甚至有利于整个市场合理地、健康地发展。当然，我强调的前提是‘确实解决’；反之，如果‘沛公’都跑没了，即使你项庄的剑舞得再好也是徒劳。同样道理，如果保障房落实不到位，则势必分流一部分原本属于商品房的消费客群，这对正处于盘整期的房地产市场是相当不利的。”

　　刘福泉也告诉记者，保障房的集中放量，必然会对福州楼市造成冲击，尤其是中低档楼市市场。“如此大比例的保障房建设必将重建现有的住房市场结构，产生的作用将是调控楼市。保障房对楼市调控的途径是，直接改变购房者对市场的预期。”

　　在群升置业总经理肖斌看来，保障房的大量推出，对中高端产品的影响不是太大，对低端、没有特点的产品有一定的影响，这就对开发商细分市场和产品品质提出更高的要求。但是，短期之内的影响不是太大，因为自住型刚性需求目前还比较旺盛，还需要商品房的补充。